Hay un momento que muchos condóminos viven demasiado tarde: cuando descubren que el administrador que eligieron lleva meses sin rendir cuentas, que el fondo de mantenimiento no aparece en ningún estado de cuenta, y que no existe ningún mecanismo que los proteja del daño ya causado.
Ese momento es más común de lo que parece — y más evitable de lo que la mayoría imagina.
La Procuraduría Social de la Ciudad de México, que mantiene el registro más robusto del país en esta materia, inició 398 expedientes contra administradores de condominio entre 2019 y 2024, y sancionó a 71 de ellos en ese período. Y eso en la entidad con mayor nivel de fiscalización del sector. Un funcionario de esa misma dependencia estimó que tres cuartas partes de los encargados de alrededor de ocho mil edificios no se registran ante la autoridad. En estados con menor control institucional, el riesgo es considerablemente mayor.
Lo que muchos condóminos no saben es que en buena parte del país la ley ya les da herramientas para protegerse — y que la principal de ellas es la fianza de fidelidad del administrador.
Varios estados de la República contemplan esta figura en su legislación. La Ciudad de México exige que el administrador profesional presente garantía o fianza ante el Comité de Vigilancia como requisito para ejercer el cargo. Jalisco faculta expresamente a la asamblea para determinar la clase y monto de la garantía que deba otorgar el Administrador respecto al fiel desempeño de su misión y al manejo de los fondos a su cuidado. Quintana Roo — estado con una de las industrias condominales más activas del país — contiene una disposición equivalente en su ley vigente. Y Guerrero, con la Ley Número 240 de Propiedad en Condominio publicada el 27 de mayo de 2025, dio un paso más: volvió la garantía obligatoria para el administrador no condómino, con un piso mínimo equivalente a un mes de cuotas ordinarias y un plazo de treinta días hábiles para presentarla al Comité de Vigilancia.
El instrumento más común para cumplir con esa obligación — o para exigirla voluntariamente donde la ley lo permite — es precisamente la fianza de fidelidad.
¿En qué consiste? Es una garantía emitida por una afianzadora autorizada por la CNSF que protege al condominio ante actos deshonestos del administrador: desvío de cuotas, manejo de efectivo sin registro, emisión de facturas irregulares. Si el daño se comprueba, la afianzadora responde hasta el monto garantizado. No cubre errores ni descuidos — cubre deshonestidad intencional, que es el riesgo más difícil de anticipar y el más costoso de remediar.
En los condominios donde la ley no lo exige, la asamblea puede — y debería — solicitarlo de todas formas. La fianza de fidelidad no es una señal de desconfianza hacia el administrador. Es exactamente lo mismo que una empresa le exige a cualquier persona que maneja su dinero: un respaldo formal que protege el patrimonio de todos.
En Bilse Consultores acompañamos a condominios en Guerrero y en otras entidades en el proceso de estructurar y obtener este tipo de garantías. Si tu condominio tiene un administrador profesional y aún no ha formalizado una garantía sobre su gestión, con gusto te orientamos sobre cómo hacerlo.
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